敷金とはなにか？

　敷金とは、借主が、賃貸借契約に基づく金銭を支払わないときに、貸主が引き当てとすることができる金銭のことである。したがって、たとえば借主が賃料を支払ってくれない場合には、貸主は借主に一切断ることなく、その賃料額を預かっている敷金から充当することができる(さらに、その後、借主を対し不足した敷金の金額の追加の差し入れを請求することもできる)。

　他方で、あくまで敷金は貸主側の便宜を図る金銭であることから、逆に借主から貸主に対し、「今月は賃料が支払えないので敷金から充当しておいてほしい」などと請求することはできない。

　このように、敷金は担保金としての性質を有する金銭であるから、賃貸借契約が終了したら、もはや担保として預かっている必要がなくなるため、貸主がは借主に対し、借主の債務を充当した残額を返還する必要がある。

敷金はいつの時点で返還する必要があるのか？

　賃貸借契約が終了した場合、貸主は借主に対し、敷金から借主の債務を充当した残額を返還する必要がある。この敷金の残額の返還時期について、契約書に規定しているなど、当事者間に合意があるのであればその合意に従えばよい。しかし当事者間に合意がない場合に、果たしていつ返還すればよいのかについて、過去には大きく２つの説が対立し争われていた。

　１つは、「終了時説」と呼ばれる説である。この説は、敷金はあくまで契約が有効に成立している期間の債務を担保する金銭であるので、契約の終了時までに借主に生じた債務を控除し、残額を返還しなければならないとする。

　しかしながら、この終了時説は、契約の終了によって当然に敷金の返還義務が発生してしまうことから、仮に契約終了後も借主が原状回復を行わず居座り続けるような場合であっても、貸主はまず敷金の残額を借主に返還しなければならないことになる(逆に借主の側にとっては、敷金を返還してもらわない限り、明け渡さなくても良いことになる)。

　このような結論は不合理であるとして現れたのが、もう１つの説である「明渡時説」である。この説は、賃貸借契約はあくまで賃貸目的物である不動産を借主に引き渡したときから、原状回復の上明け渡してもらうまでを想定しているのであるから、敷金も明け渡し時までに借主に発生するすべての債務を控除できると考える。したがって、この説によれば、貸主は賃貸借契約が終了しても、借主が賃貸目的物である不動産を明け渡すまでは敷金を返還する必要はないし、仮に借主が原状回復を拒絶するのであれば、その費用相当額を敷金から充当することができる。

　このような説の対立は、最高裁昭和49年９月２日判決が後者の「明渡時説」を明確に採用したことをもって解決された。これ以降、現在に至るまで、敷金の返還時期については、法的にも実務上もすべて「明渡時説」で運用され、貸主に有利な運用がなされている。

2021.06