【出口の選択肢】
出口を考える時の４つのポイント
不動産投資を始める時から将来の出口は考えておく必要があります。
１番避けなければいけないのは、「不動産投資をやめたいのにやめられない」という状態です。
つまり「売るに売れない」といった状況でしょうか。
このような状況にならないために、投資を始める段階で次の点を十分に検討しておく必要があります。
①将来、家賃がどれくらいまで下がっても大丈夫か？
②将来、空室率が上がってもどれくらいまで耐えられるか？
③将来に渡り賃貸のニーズのある地域か？
④建物のメンテナンスは良好に保たれているか？
収支的には、その時点でのローン残債＋当初拠出した自己資金以上で売却できれば、それまでに積みあがったキャッシュフローもあるので損はないわけですから、きちんとマーケティングや投資分析を行って投資を始めるようにして下さい。
保有を続けるか売却するか
出口の選択肢は次のように整理できます。
①物件を保有する
・今の物件を建替えてアパート経営を続ける。
・建物を壊して駐車場などで活用する。
・そのまま次の世代に引き継ぐ。
②物件を売却する
・投資用物件としてそのまま売却する。
・建物を取り壊して更地にして売却(アパート用地、戸建用地、駐車場等)。
・建替えて新築物件として売却する。
出口を考えるタイミングで、このような選択肢の中から最も利益のあがる方式や、その時点のご自身のニーズにあった方針を採用していくわけですが、その選択肢は多ければ多いほど可能性が広がります。
たとえば、全面道路に対して間口の広い敷地であれば、戸建用地や駐車場といったニーズもあるかもしれません。
一方、間口の狭い場合には用途が限られるといった可能性もあります。
投資を始める入口の時には、そういった面からも将来の出口の戦略を考えながら物件を選択していくことが大切なのです。
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