【借入金利と物件利回りの関係】
アパート事業は長期にわたる事業です。
運用の際には、インカムゲインによる家賃収入によって利益を求めます。
そして、この利益は、「物件利回り」と金融機関に支払う「金利」の差(イールドギャップ)から生まれるのです。
物件利回りが高いか低いか、金利が高いか低いかという視点だけではなく、利回りと金利の差が何％とれるかという視点が重要です。
利益＝物件利回り−金利
これは、会社で言うところの損益計算書(P/L)です。
これが赤字では、キャッシュフローもプラスにはなりません。
物件利回りを高く設定し、金利を低く抑えることができれば、そのアパート事業は成功の大きな要因をクリアしていると言えます。
現在の日本の市況では、物件利回りを非常に高く設定できます。
表面利回り10％以上の物件もあります。
それは、物件購入価格が安い不動産市況になっていることが一番の理由です。
そして、金利は史上最低の水準です。
物件利回りが高く金利が低い現状は、単純に利益が非常に大きくとれるのです。
つまり、現在はインカムゲインを目的としたアパート事業に最適な時期と言えます。
ここで重要なポイントがあります。
物件の利回り(上限利回り＝満室時利回り)は、物件の購入時点で固定されてしまうものであるのに対して、金利は市況の動きによって変化する(ただし、固定期間中は不変)ものであるということです。
アパート事業を継続するなかで、その利回りを上げていくというのは、非常に難しいことです。
なぜなら、物件利回りを決定する方程式の分子となる、アパートの「家賃収入」というものは、一般的には建物の老朽化に合わせて年々下がっていくものだからです。
つまり、物件利回りは年を追うごとに、基本的には少しずつ下がっていくものなのです。
一方、金融機関の金利は、その時々の経済状況により上下します。
金融市況が緩めば金利は下がりますし、逆の場合は上がります。
0コメント