【アパート事業の成功には２つの変動要因のコントロールが必要】
アパート事業には、２つの大きな変動要因があります。
それは、「金利」と「空室率」です。
会社で考えれば、入居率(反対が空室率)は売り上げであり、金利はコストに該当します。
利益を出すには売り上げを上げ(＝空室率を下げ)、コストを抑える(＝金利を低くする)ことが重要です。
事業を成功させるためには、この２つをうまくコントロールする必要があります。
まずは、「金利」について。
現在の市況を考えれば、これ以上、金利が下がることは考えにくく、下がったとしてもその幅は微々たるものです。
そのため、現在の市況においては、理論上は長期の固定金利にすべきです。
「金利が低い時には長期の固定のローンを組む」というのは、資産運用の鉄則です。
アパート事業の大きな変動要因である金利が、変動要因ではなくなります。
ただし、アパートを固定金利の期間中に手放す場合は、ペナルティとして手数料が発生します。
「出口戦略」とも関係しますが、突発的な事情から売却せざるを得ないことも考えられますので、あまり長期の固定はお勧めしません。
次に、「空室率」についてですが、この変動要因をいかにコントロールできるかがアパート事業の最大のポイントです。
賃貸物件の場合、退去(空室)が必ず一定の割合で生じます。
その空室をどうやってなくすか。
不意の天災や事故、事件は防ぎようがありませんが、こうした例を除き、一般的な物件の場合はオーナーの経営手腕によって空室をコントロールできます。
つまり、空室を防ぐことができるのです。
定期的なリフォームを積極的に行い、入居者にとって住みやすい環境を保つ。
管理会社とよくコミュニケーションをとり、入居者募集の仕組みを構築する。
こうしたことを常に実行すれば、取得した物件に問題がない限り、空室率が上昇することは基本的にはありません。
「経営努力」の結果が、空室という変動要因をコントロールすることになるのです。
このコントロールがうまくいけば、それはキャッシュフローという形で返ってきます。
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