【「良い積算」と「悪い積算」】
利回り以外の基準として積算評価という基準で物件を選ぶ方もいます。
積算評価とは土地の価格と建物の価格を足して価格を算出する評価方法です。
土地は路線価や公示地価などを用いて評価額を算出し、建物については、新築時の評価額から築年数を減価して計算します。
なぜこのような基準を求める方がいるのかと言えば、一時期某メガバンクが画一的な融資基準を作りアパートローンを大々的に展開するために、その基準として用いられたことに原因があります。
ある意味非常に優れたシステマチックな物件評価法により大量のアパートへの融資を可能としました。
では、積算評価の高い物件は良い物件と言えるのでしょうか？
答えは「良い物件と言える場合もあるし、そうではない場合もある」ということです。
積算評価が高い物件が必ずしも利益の出る物件とは限らないのです。
なぜなら、積算評価が高くても建物の比重の大きい物件は、現在価値の減価が激しくなります。
また、建物が大きければ固定資産税やメンテナンスコストなどの維持費が高くなります。
つまり、利益の出る物件にはならないということです。
建物の比重の大きい物件を購入することは、いわば「コンクリートの塊」を購入するようなものです。
札幌など土地の安い地方都市の中古物件や新築の建売アパートに多いパターンです。
もちろん物件に占める土地の比重が高く、積算評価が高い物件は良い物件と言えます。
ちなみに、積算評価と一口に言っても金融機関によって評価の方法はまちまちで同じ物件でもA銀行とB銀行では評価額は大きく変わってくるのが実情です。
この積算評価は、一部の業者が新築の建売アパートや地方の物件を販売するためのツール(「積算評価が出る良い物件ですよ」という宣伝文句)になっていますので注意が必要です。
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