【固定金利か変動金利か】
アパート事業における利益は、物件の利回りと借入金利の差によってもたらされます。
利回りを高く設定し、金利を低く抑えられれば、利益(さらにはキャッシュフロー)を生みやすくなるのです。
物件利回りというのは、取得時点で上限利回りが固定されてしまいます。
これに対して、金利というのは、物件取得後に上下するものです。
つまり、金利は金融の市況によって、上がったり下がったりします。
アパート事業とは、基本的には長期間に渡って家賃収入を得る事業です。
そのため、基本的には長期での保有が原則となります。
金利に対しても、長期間保有することを前提に選択する必要があります。
現在のような状況においては、理論的には長期の固定を選択すべきでしょう。
今後、金利が下がる可能性および下がり幅より、圧倒的に上がる可能性および上がり幅のほうが大きいからです。
ただし、長期間の固定金利を選択した場合の注意点としては、途中で売却等により返済する場合の違約金(ペナルティ)が生じることです。
この違約金の額は借入時の金利と返済時の金利、借入の残存年数によって決まります。
ですので、物件の運用方針によって固定にするか変動にするかを決めるべきであると考えます。
しかし、長期で保有しようとしたものの保有期間中に売らざるを得ない事態が発生する可能性もあります。
そこため固定するとしても固定期間は20年では長すぎるので、5〜10年間程度が望ましいと考えています。
10年間保有することにより、ある程度の投資回収が終わるので、その時点で売却もしくは引き続き保有するという選択肢ができるからです。
金利運用の鉄則としては、長期金利てわ借りられれば固定にし、高いようであれば変動にして金利が下がった時点で固定にすることです。
経済市況および自身の運用方針に合わせて金利を選ぶことも、賢いアパート経営術といえるでしょう。
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