【借入金返済比率】
アパート事業のキャッシュフローがきちんと回っていくかどうかを見る指標として、「家賃収入に対する借入金の返済比率」という考え方があります。
たとえば、経費控除前の表面的な満室時の家賃収入(共益費や駐車場収入含む)が毎月100万円の物件で、借入金の返済が元金と金利を合わせて毎月50万円だとすれば、返済比率は50万円／100万円ですから50％になります。
家賃収入からは管理費や租税公課といった経費、さらには空室率も影響するので、実際の比率は50％より高くなります。
では、どの水準が妥当と言えるのでしょうか。
キャッシュフローを健全に保つことを前提とすれば、借入金返済比率の妥当な率は最大60％程度でしょう。
この数値を超えると毎月のキャッシュフローがマイナス、つまり毎月持ち出しとなる可能性が出てきます。
経費及び空室分を考慮する必要があるからです。
キャッシュフローを健全に保つには、借入金金利と返済年数の掛け合わせによって決まります。
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