【特約が無効といわれない工夫】
特約は「できるだけ具体的に記載をすること」「借主が具体的な特約による負担額がわかること」「他の物件と比較をするチャンスがあること」が重要だということは以前に述べました。
また平成17年12月の最高裁判所の判決文でも「特約を結ぶことは契約自由の原則により可能であるが、特約の内容が一義的に明白であることが必要」といっています。
つまり最高裁判所が、きちんと手順をふめば特約は有効であると明確に判断を下したのです。
契約時に、ガイドライン別表3を利用しましょう。
これはまず民法とガイドラインの一般原則を先に記載し、次にこれから締結する特約を記載しています。
この別表3に「特約を結ぶことを理解して合意した」と署名捺印をもらいます。
契約書では、できるだけ別紙とか別表にせずに、契約書中に「特約欄」を設けて、特約欄にもサインをしてもらいます。
特約は必ず読み上げるようにして、「質問はありますか？」と聞くこと。
質問があったら、丁寧に説明をします。
ただし、あまりだらだらと長時間説明するのは逆効果です。
借主があきてしまい、うんざりしてろくに聞かなくなります。
要点を簡潔に説明しましょう。
以上述べたことは、これで裁判で勝てるという趣旨ではありません。
よく理解をしていただいたうえで契約を締結することにより、「サインしたけど契約内容がよくわからなかった」という事態を極力避け、トラブルを未然に防ごうとする趣旨です。
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