【解約の典型例②-1】

　民法612条は、借主が、貸主の承諾なく、第三者に賃借権を譲渡したり、貸している土地や建物を第三者に転貸した場合、貸主は契約を解除することができる(なお、条文上も事前に催告する必要があるとは規定されていないので、この場合は無催告解除ができる)と規定している。

　ここにいう無断譲渡や無断転貸とは、両者の違いについては後述するが、いずれも「借主が貸主に無断で、第三者に不動産を使用させること」である。

　不動産の賃貸借契約は、これまで述べてきたとおり当事者間の信頼関係を基礎とする。この信頼関係は、「この借主が使用するからこそ、信頼して貸す」ことがその根本にあるのに、知らぬ間に本来予定していた者とは異なる第三者に土地や建物を使用されるということは、貸主にとって信頼関係の根本を揺るがす事情に他ならない。したがって、このような無断譲渡や無断転貸は、その行為そのものが信頼関係を徹底的に破壊したものとして、法律上も無催告解除を認めているのである。

　無断転貸や無断転貸に基づく解除が認められるためには、文字通り、①「譲渡」や「転貸」に該当すること、②貸主に「無断」で行ったことの２つの要件を満たすことが必要である。

　なお、この無断譲渡、無断転貸のケースでは、賃料不払いに基づく解除や使用目的違反に基づく解除の場合と異なり、③信頼関係の破壊に至っている、という要件は不要である。なぜなら、前述のとおり無断譲渡や無断転貸はその行為そのものが悪質であり、原則として、この行為をした場合は信頼関係を破壊したと評価されるからである。したがって、解除の有効無効が裁判で争われても、解除する貸主が信頼関係の破壊の事実を立証する必要はなく、借主側ご「無断譲渡してしまったけれど、こういう特殊な事情がある【】などと、例外的に信頼関係が破壊されていないことを証明しなければならない。

#賃貸不動産経営管理士　#賃貸経営　#賃貸管理　#不動産管理　#不動産経営　#不動産投資　#退去　#退去精算　#原状回復　#リフォーム　#リノベーション　#敷金　#礼金　#宅建士　#riegle #原状回復ガイドライン　#賃貸修繕　#賃貸アパート　#賃貸マンション　#修繕費　#業務管理者　#管理業法