【返済比率は何％以下に抑えれば安心なのか？】
賃料収入に対してあまりにも返済比率が高いとキャッシュフローはうまくいきません。融資が受けられるからといって、甘い見積もりからスタートすると痛い目を見ることになります。
高利回りに見える物件でも・・・
融資を受ける際に特に注意したいのは、物件から得られる収入に対し、元利返済額がどの程度であるべきかという返済比率のバランスです。
８戸のアパートで１戸や２戸が空室になったらもう赤字、というような物件が安心して経営していけるわけがない、ということは誰にでもわかると思います。「そんな物件があるの？」と驚く人もいるかもしれません。しかし、現在の市場でこのような物件は決して珍しくありません。
返済比率が７割とか８割という物件でも、積算評価が高く、金融機関きら見て担保価値があると思われれば、融資を受けることは可能です。
一見、高利回りに見える物件でも、返済期間が短くて返済比率が高くなる場合もあります。
もし、ほかにもいくつも物件を持っていて、キャッシュフローが潤沢にあるのなら、全体のバランスの中で１つくらいそういう物件があってもいいのかもしれません。
しかし、最初の物件でいきなり返済比率が高すぎる物件を買うことは大変リスキーです。
初心者が見落としがちな経費
投資をはじめたばかりの大家さんの中には、家賃収入からローン返済分を引いた金額がまるまる手元に残ると考えている人がいますが、実際にはそうではありません。
エレベーターの有無、劣化状況の度合い、当該立地における施設へのニーズなどによっても異なりますが、賃貸経営では総賃料収入の少なくとも２割〜2.5割は経費に消えると言われています。
つまり、返済比率が８割なら、ローン返済分と経費だけで赤字になってしまうということです。
そんな状態では、せっかく収益物件を買っても、副収入を得るどころか、マイナス収支で苦しむことになるでしょう。
上記に加え、退去リスク、賃料下落リスクなどを踏まえると、返済比率は賃料収入の５割程度というのが安全なラインといえます。
さらにこれに、万が一の場合に備えるゆとりの部分を含めると、
賃料収入１００%＝
空室リスク１０%
賃料下落リスク１０%
経費２０%
元利返済５０%
万が一の場合のゆとり１０%
というようになります。
0コメント