【不動産の価値を見る指標②】
表面利回りと実質利回り
表面利回りと並んで良く使われるのが実質利回りです。
不動産を所有していると、運営状況に関わらず、所有しているだけで管理費、共用部の水道光熱費、保険料、固定資産税、都市計画税、入居者斡旋時の不動産業者への手数料といった様々な諸経費(運営費)がかかります。
この運営費を考慮した利回りを実質利回りといい、次の式で表されます。
実質利回り＝(年間家賃収入−運営費)÷物件価格(×100)
※物件価格に購入時にかかる登記費用、抵当権設定費用、所得税、仲介手数料等の取得経費をプラスして取得費総額で算出する場合もあります。
では、前回同様に具体的で見ていきましょう。
物件Aの運営費：管理費＝年間８万円、固定資産税＋都市計画税他８万円
物件Bの運営費：管理費＝年間35万円、固定資産税＋都市計画税他45万円
☆物件Aの実質利回り
(5万円×4室×12か月−8万円−8万円)÷3千万円×100＝7.5％
☆物件Bの実質利回り
(6万円×8室×12か月−35万円−45万円)÷6千800万円×100＝7.3％
表面利回りの時と逆転して、物件Aの方が収益率が良くなります。
このように、収入と物件価格だけでなく、運営費によっても収益率は変わります。
一般的に「利回り」というと、表面利回りを指すことが多いので注意して下さい。
0コメント