【収益還元法とは】
不動産投資も投資の一種ですから、「利回り◯％以上の物件を探す」とリターンの高さを追求していくというのは当たり前のことかもしれません。
しかし、果たして利回りが高い物件が投資対象として本当に良い物件なのでしょうか？
不動産の価格を決定する方法の一つに収益還元法の「直接還元法」という方法があります。
この直接還元法は次の式で表されます。
Ｖ＝Ｉ÷Ｒ
ＶはValue(物件の市場価値)、ＩはNOI(Net operating Income)、Ｒはその市場での資本化率・還元率(キャップレート)を表します。
NOIは、満室を想定した年間賃貸収入から空室や未回収家賃による損や運営費を控除した純粋な利益を指します。
キャップレートは投資家の期待する収益率(利回り)と考えるとわかりやすいと思います。
いわゆるハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンと言われるように
不動産の中でもリスクの高そうなものは投資家の期待利回りも高くなりますし、リスクの低いものはその逆になります。
Ｖ＝Ｉ÷Ｒの式をもう一度良く見て見ましょう。
Ｖ(物件の価値)は、Ｉ(NOI)が低いほど、またＲが大きいほど低くなります。
逆に、Ｉが高いほど、Ｒが小さいほど、Ｖは高くなります。
次に、このＶ＝Ｉ÷Ｒの式を組み替えてみます。
Ｒ＝Ｉ÷Ｖ･･･どこかで見た式と似ていませんか？
そうです。最初にご紹介した利回りを出す式(利回り＝年間家賃収入の総額÷物件価格)と同じです(厳密に言うとキャップレートと利回りは違うものですが)。
つまり、一般的に利回りが高い物件を投資家は好む傾向にありますが、決して利回りが高い物件が良い物件ではない！利回りが高ければ高い物件ほど物件価値が低い！と言うことがお分かりいただけると思います。
次回は、具体例を見ていきたいと思います。
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