【物件の利回りの決まり方】
収益不動産の利回りには、一定の法則があります。
その基本は、人気のある条件では価格が高くなり(＝利回りが低くなり)、人気のない条件では価格が安くなる(＝利回りが高くなる)ということです。
利回りを決める１つ目の条件とは、その立地です。
東京都心部からの距離が近いほど人気がありますので、利回りは低くなりますし、離れれば離れるほど利回りは高くなります。
２つ目は建物の築年数です。
築年数の新しい物件ほど人気は高いですから、利回りは低くなりますし、古い物件の利回りは高くなります。
３つ目は居住系の比率です。
事務所や店舗(事業用)は都心部を除いては、一度空室になってしまうとなかなか次のテナントが入りません。
まして、このような不況下においてはなおさらです。
つまり、事務所や店舗が入っている物件というのは利回りが高くなりますし、住居だけの物件は利回りが低くなります。
以上の３つの要素の掛け算により、利回りが決まります。
たとえば、新宿にあり、築２年で全室住居という物件では、利回りが５〜６％と低くなることが予想されます。
一方、群馬県太田市にあり、築20年で１階に飲食店が入っている物件は、利回りが11％以上と高くなることが予想されます。
あくまでもリスクとリターンのバランスをよく考えて物件を選定していく必要があります。
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